Límite del precio del alquiler en Barcelona: cómo funciona, ejemplos y efectos

Límite del precio del alquiler en Barcelona

El 13 de marzo de 2024 entrará en vigor el límite del precio del alquiler en Barcelona. El gobierno catalán, junto al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno español, han llegado a un acuerdo para fijar precios límites en el alquiler de vivienda de 140 municipios de Cataluña, los cuales han sido declarados como “zona tensionada”.

En Mudanzas González, que estamos en constante contacto con el mercado inmobiliario, creemos que puede ser interesante explicar cómo funciona esta nueva medida y qué implicaciones tiene para los alquileres de Barcelona. Además, también comentaremos y daremos nuestra humilde opinión sobre si será suficiente para mejorar la situación actual del mercado de alquiler en la ciudad.

¿En qué consiste el tope del precio del alquiler en Cataluña?

El 28 de febrero el Ministerio de Vivienda publicó el Índice de Alquiler de Vivienda o Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. Se trata de un listado donde se especifican los precios máximos permitidos para el alquiler en cada sección censal. Estos límites de precio se calculan a partir de una serie de factores, como la ubicación, el estado, el certificado energético, la altura o el tamaño de la vivienda.

La publicación de este índice de referencia era un requisito imprescindible para poner límite al precio de los alquileres, según la ley de vivienda 12/2023. Tras esto, Cataluña será la primera comunidad autónoma de España en acogerse a este nuevo sistema, con el objetivo de mitigar las tensiones en el mercado de alquiler y hacer que la vivienda sea más asequible y accesible para todos.

En total serán 140 los municipios que deberán acatar el precio límite del alquiler, el cual limitará durante 3 años el precio de los nuevos contratos. El tope del alquiler para los pequeños propietarios (menos de 5 viviendas) quedará congelado y no se podrá subir respecto al precio fijado en el contrato vigente de los últimos 5 años.

En cuanto a los grandes propietarios (+de 5 viviendas), el alquiler no podrá ser superior al que marque el índice de referencia de la zona. En caso de superarse, deberá bajarse hasta el límite indicado. Si el piso nunca ha sido alquilado, también deberá respetar el límite del índice de referencia.

Solo podrán subir un máximo del 10 % en aquellas viviendas que se hayan realizado obras de rehabilitación durante los dos años anteriores. Los propietarios también podrá acogerse a una subida del 3 %, correspondiente al porcentaje de actualización del precio del alquiler para el año 2024.

Ejemplo de tope de alquiler en Barcelona

Imagina que alquilas una nueva vivienda en Barcelona a un pequeño propietario. Si hasta ahora el precio del alquiler del último contrato era de 900 €, este no podrá superar esta cantidad durante los próximos tres años.

Tan solo podrá subirlo un 3 % según el índice de actualización de precios del alquiler de 2024, es decir, hasta los 927 €. En caso de haber realizado reformas de mejora, el precio podría subir como máximo hasta los 990 €. En cualquier caso, deberá respetar el máximo marcado por el índice.

Tomando como ejemplo el mismo caso, pero con un gran propietario, no podrás pagar más del precio que marque el índice de referencia de la zona. Supongamos que el precio de referencia en la zona es de 850 €, entonces, incluso si el último contrato de alquiler fue de 900 €, el precio deberá bajar hasta los 850 €.

En el caso de que no exista un contrato de alquiler anterior, se deberá respetar el precio que marque el índice de referencia de precios de alquiler de la zona. Por lo tanto, si el índice marca un precio máximo de 850 €, el contrato de alquiler deberá establecerse en ese precio o menos.

¿Cuándo entrará en vigor la nueva normativa?

El 13 de marzo se pondrá en marcha la fijación del precio del alquiler en las zonas declaradas como tensionadas. En esta se incluye Barcelona y gran parte de las localidades del área metropolitana, entre las que se incluyen la zona del Vallés, toda la costa desde Vilanova y la Geltrú hasta Lloret de Mar, Manresa y algunas localidades de montaña como Ripoll, Mollerusa, Puigcerdà o Solsona.

Como sabrás, el precio medio de los alquileres en Barcelona es uno de los más altos de España, con un coste medio de 1268 € al mes por una vivienda de 80 m². Un precio excesivo e inasumible para muchas familias, que ante la falta de alternativas decentes y la imposibilidad de comprar una vivienda, se ven obligados a marcharse de la ciudad.

¿Qué efectos tendrá el Sistema de Referencia de Precios de Vivienda de Alquiler en Barcelona?

Según los cálculos de la Generalitat, la medida afectará al 80 % de la población de Cataluña, es decir, a más de 6,2 millones de personas que viven en estas zonas marcadas en rojo en el mapa. Además, cualquier persona podrá consultar cuál debería ser el precio de la vivienda de alquiler deseada a través de la web del Ministerio de Vivienda.

El efecto que tendrá esta ley en el mercado inmobiliario del alquiler está todavía por ver, pero se espera que pueda dar lugar a una cierta estabilidad en los precios del alquiler. Sin embargo, también podría haber consecuencias no deseadas, como un posible descenso en la oferta de alquileres, ya que algunos propietarios pueden decidir no alquilar sus propiedades a los precios establecidos.

La nueva normativa ha sido recibida de una manera crítica por casi todas las partes. Actualmente, este índice ofrece un rango de precios abierto en lugar de un precio medio. Es decir, que el índice puede indicar que el precio de alquiler de un piso en una zona específica puede oscilar entre 800 y 950 €, por ejemplo. Esto puede hacer que los propietarios opten por el precio más alto y hacer que los precios no bajen.

Por otro lado, la Generalitat defiende que este se trata de un sistema muy similar al que estuvo vigente durante el año y medio antes de la derogación de la Ley Catalana de Vivienda en 2020. Durante ese periodo, el precio del alquiler, según el informe Impacto de la Ley 11/2020 en el mercado de alquiler en la demarcación de Barcelona, descendió un 3 % en las zonas de aplicación, mientras que en las zonas donde no se aplicó aumentó un 4 %. Además, durante este periodo la oferta de inmuebles de alquiler se mantuvo en algunas zonas y se incrementó levemente en otras.

¿Será suficiente esta medida para regular el precio del alquiler?

En Mudanzas González llevamos muchos años en contacto con el mercado inmobiliario, y hemos observado cómo el precio del alquiler ha subido de manera constante y excesiva. Si bien acogemos con satisfacción cualquier medida que busque regular este problema, también somos conscientes de que se trata de una cuestión compleja que requiere una solución multifacética.

Poner el foco únicamente en los propietarios y en la regulación de precios podría ser insuficiente. Además de estas medidas, también serán necesarias otras iniciativas como la construcción de viviendas asequibles, la promoción de viviendas de protección oficial, beneficios fiscales para los propietarios que alquilen a precios asequibles, y programas de asistencia para aquellas personas que luchan para pagar el alquiler. Sin una combinación de estas estrategias, es poco probable que se logre un cambio duradero y significativo en el mercado.

No obstante, creemos que este puede ser un paso positivo para empezar a ir en la dirección correcta. Estaremos muy atentos para comprobar cómo afectará esta nueva medida al mercado de alquiler en Barcelona y si realmente ayudará a hacer que la vivienda sea más asequible y accesible para todos.

Nuestro negocio se sostiene en gran parte gracias a las personas que se mudan para alquilar o adquirir una nueva vivienda, por lo que cualquier cambio que facilite este proceso y haga que la vivienda sea más accesible, será bienvenido. Seguiremos de cerca la evolución de esta nueva medida y mantendremos informados a nuestros clientes, deseando que esta contribuya a una mayor estabilidad y equidad en el mercado de alquiler. Esperamos que el límite en el precio del alquiler sea un paso efectivo en la lucha contra la crisis de vivienda en Barcelona.

Mientras tanto, desde Mudanzas González seguiremos ofreciendo un servicio de alta calidad a un precio justo y accesible, con el objetivo de facilitar la mudanza para aquellos que han encontrado la oportunidad de vivienda que andaban buscando. Esperamos que esta información te haya sido de utilidad y te invitamos a contactarnos si tienes alguna pregunta o si estás buscando una empresa para tu próxima mudanza. Estamos aquí para ayudarte.

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